Certified Office Canadaカナダ | バンクーバー不動産取引
不動産取引の手順・流れを解説致します。税率については改定されることがありますので不動産購入契約をされる際には最新税率を確認されます様お願い致します。
住宅取得プロセス:
- 不動産登記所で登記確認。
- 鑑定士に土地・建築コスト市場価格確認。
- 近隣エリア類似物件の実取引価格調査。
- 弁護士選定。
- 契約成立時 Deposit (購入金額の 5 - 10%) を指定弁護士に預託。
- 契約締結日迄に決済計算明細, 固定資産取得税申告書, 永住権・市民権証を準備。
- 決済日前日迄に弁護士に決済資金を預託。
- 弁護士は予め売主の指定弁護士を通じ署名済移転登記書を提出, 名義変更, 銀行融資がある場合は名義変更手続完了を銀行に通知, 融資資金の支払請求を実行。
Note #1:
Joint tenant :
夫婦 親子 兄弟などで均等に不動産を所有登記することができます。
Note #2
Tenant in common :
共同ビジネスパートナー同士で各々の所有分の登記も可能。BC州 (バンクーバー) では外国人に対する不動産取得制限がなく, 19歳以上の方であれば何方でも登記できます。
Note #3:
住宅ローンについては後半参照下さい。
Link 不動産最新リスティング
住宅に関連した税金:
固定資産取得税:
購入時に課税、税率は 20万ドル迄が 1%、20万ドル超の部分は 2% と設定。
投機税:
州に所得税を納めていない国外および国内の投資家に適用される。初年度は不動産評価額の 0.5％ が課税, 2019年以降は 2% に引き上げられます。自宅として実際に居住している住宅や長期的な賃貸物件は対象となりません。
GST (物品 サービス税) :
新築物件のみ課税、購入価格の 5% となります。還付が適用されるケースもあります。
Property tax (固定資産税) :
毎年課税、日本の固定資産税と、School tax (= 地域の学校の為に使われる税金) があります。税額は市役所の資産査定額の 0.7 -
1.2% 程度です。契約年度については売主と買主の間で日割りで計算 * 調整されます。所有者が実際にその家に居住していたり、あるいは所有者の年齢が
65歳以上に場合は一部還付されます。市役所の不動産査定は 2年に一度実施され、基本的に実勢価格が反映されますが、実勢価格より 20 - 30%
以上低く査定される場合があります。
外国人バイヤー対象 追加 Tax 20%:
2017年 8月2日から外国人を対象として導入された不動産取得追加税 15% は 2018年秋に 20%に引き上げられております。 カナダ市民権・永住権保有者は対象となりません。
不動産売却に伴う税金 :
所有者が実際に居住していて売却した場合は、売却益にたいする課税はありません。また買い替えの義務も発生しません。しかし投資物件として賃貸していた場合は、売却益はその年の収入に合算して申告する必要があります。このケースで、長期間所有していた場合の
Capital gain 税率は 75% です。短期の所有の場合は利益全体が課税対象となります。
非居住者の場合の不動産売却に伴う税金は、利益の 33.5% を納付します。 取引額 300万カナダドル以上の高額物件の場合、売却時に課される譲渡税は、評価額の
3％ から 5% に引き上げられております。これはバンクーバーだけでなく、ビクトリアなど州内の別の地域の不動産にも適用されます。
実際に本人達が居住用として使用している家屋を、配偶者または子供等に相続する場合は、相続税または贈与税は適用されません。但し、投資用等の目的で実際に居住しない家屋または複数の不動産を所有している場合は相続税または贈与税が課される場合があります。
住宅購入における注意:
住宅ローン:
利息負担を軽減を図り、なるべく多くの頭金を払うこと、支払い期間を出来るだけ短くすること、支払い回数を 1ヵ月に 2度以上にすることが望ましく、ペナルティ無しで一括払いができるようにしておくとよい。用意できる頭金が購入価格の
25%に満たない場合は、支払保証がないと住宅ローン融資は受けられないが、支払保証を備えれば最低5%の頭金で住宅が購入出来ます。住宅ローン保証は
CMHC の主要業務の一つで、初めに最大235ドルの申請費を払うが、ローンの 0.5% ～ 3.75% である保険料は住宅ローンの一部として支払う、または一括払いも可能です。
住宅ローン金利の決定については、近年の傾向や将来の変動可能性をよく考慮することが必要で、期間を定めて固定することも可能ですが、市場金利に連動した変動型にすることも可能。尚、Term
と Amortization を別個のもので、前者は交渉により決定した融資条件ごとの有効期間を、後者はローンの返済の全期間を指し、一つの Amortization
の中には同時に或いは異なった時期に複数の Term が存在しうるということです。購入を希望する住宅を選ぶ前に、貸し手となる金融機関から自分が受けられる住宅ローン融資限度額を決定してもらうのが望ましいようです
(= Pre-approved mortgage)。こうして決定されたローン金利は通常 60日間有効で、その間に金利が上昇した場合の追加負担に対するヘッジにもなります。
2017年12月5日 カナダ金融機関監督庁 OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions)
が住宅ローンに関する新ルールを発表しました。概要は 2018年 1月1日以降申し込みの住宅ローン審査に於いて、従来は頭金 20%未満のケースで課されていた "Stress-test"
が、頭金20%以上を支払う住宅購入者にも課されることになります。"Stress-test" では、5年もの Benchmark
高レート (= 現在 4.89%)、または契約予定レートに 2% 上乗せしたレートで審査が行われます。従いまして借入可能額が大幅に抑えられ、前述の外国人を対象とした 15%追加取得税のインパクトと併せ、上昇を続けてきたバンクーバー不動産市場が徐々にソフトランディングに向かうことが予想されます。カナダ金融機関監督庁 (OSFI) の管轄外となる住宅ローン専門会社
Mortgage 業者からは従来と同等条件のローン商品が提示される場合がありますが特殊要件が付帯される場合がありますので契約内容の事前精査は必須となります。
家屋の状態のチェック
売り主に Property disclosure statement への記入を要求し、家屋の状態に関する情報をもらいます。自身でも状態をよく調べ、購入する前に修理すべき箇所があるかどうか見極めることが望ましいと言えます。
住宅ローンに修理費を組み入れたり、交渉済みの住宅ローンと同じ金利で修理費支払いのための第 2 のローンを融資してもらうことも可能です。またコンドを購入しようとするときには、不動産業者に頼んで管理組合の過去の会議録を入手し、過去の修復歴 内容を確認、過去に Condition assessment が為されたかどうかをチェック、建設会社及びディベロッパーを確かめ、照会状を請求する等背景をチェックすることも有効です。
不動産インスペクターズ協会（電話：588-9274）等の業界団体に連絡、購入を検討している家屋を不動産インスペクターに検査依頼することも重要な選択肢です。
CMHC : 731-5733 400-2600 Granville St. Vancouver BC V6H 3V7