カナダ移住: 不動産及び関連税務情報です:
住宅取得のプロセス:
1. 不動産登記所で登記を調べ物件内容を確認する。
2. 鑑定専門に依頼、土地コストと建築コストを計算し市場適正価格を確認する。
3. 同 Area の類似物件を探し、その過去の実取引価格を調べる。
4. 弁護士選定をします (銀行融資に関しては、後半の説明を参照)。
5. 契約成立時、 Deposit (= 通常、購入金額の 5 - 10%) を預けます。
これは購入資金の一部に充当、仲介不動産会社または担当弁護士に預ける。
6. 契約締結迄に、決済計算明細書 * 固定資産取得税申告書 ＊ 市民 証明書
または永住権等の書類を揃える。
7. 決済日前日までに弁護士事務所に、決済資金を預ける。
8. 弁護士はあらかじめ売主の弁護士を通じ署名済みの移転登記書を提出し
名義を変更、銀行融資がある場合は、上記名義変更手続きが完了した旨を
銀行に通知し、融資資金の支払請求を実行します。
* Joint Tenant :
夫婦 * 親子 * 兄弟などで均等に不動産を所有登記することができます。
* Tenant in Common :
共同ビジネスパートナー同士等で、各々の所有分の登記も可能。
BC 州では外国人に対する不動産取得の制限がないため、19 歳以上の方であれば、どなたでも登記できます。
新しく移住される方:
新たにカナダに居住され新規に住宅を購入される場合、特別に税控除がございます。これは最初の住宅購入時だけに適用されるもので、それ以降の買い替えなどの際には適用されません。したがいまして最初の住宅ご購入の際は慎重に物件を調査、選ばれることが大切です。
住宅に関連した税金:
固定資産取得税:
購入時に一度だけ課税、税率は 20 万ドル迄が 1%、20 万ドル超の部分は 2% と設定。
GST (物品 * サービス税) :
新築物件のみ課税、購入価格の 7% となります。しかし還付が適用されるケースもあります。
Property Tax (= 不動産税) :
毎年課税、日本の固定資産税と、SCHOOL TAX (= 地域の学校の為に使われる税金)
があります。税額は市役所の資産査定額の 0.7 - 1.2% 程度です。契約年度については売主と買主の間で日割りで計算
* 調整されます。所有者が実際にその家に居住していたり、あるいは所有者の年齢が
65 歳以上に場合は一部還付されます。市役所の不動産査定は 2 年に一度実施され、基本的に実勢価格が反映されますが、実勢価格より
20 - 30% 以上低く査定される場合もあります。
不動産売却に伴う税金 :
所有者が実際に居住していて売却した場合は、売却益にたいする課税はありません。また買い替えの義務も発生しません。しかし投資物件として賃貸していた場合は、売却益はその年の収入に合算して申告する必要があります。このケースで、長期間所有していた場合の
Capital Gain 税率は 75% です。短期の所有の場合は利益全体が課税対象となります。
非居住者の場合の不動産売却に伴う税金は、利益の 33.5% を納付します。
実際に本人達が居住用として使用している家屋を、配偶者または子供等に相続する場合は、相続税または贈与税は適用されません。但し、投資用等の目的で実際に居住しない家屋または複数の不動産を所有している場合は相続税または贈与税が課される場合があります。
住宅購入における注意:
・住宅ローン(mortgage) :
利息負担を軽くするため、なるべく多くの頭金を払うこと、支払い期間をなるべく短くすること、支払い回数を
1ヵ月に 2度以上にすることが望ましく、また罰則なしで一括払いができるようにしておくとよい。用意できる頭金が購入価格の
25%に満たない場合は、支払保証がないと住宅ローン融資は受けられないが、支払保証を備えれば最低5%の頭金で住宅が購入できます。この住宅ローン保証は
CMHC の主要業務の一つで、初めに最大235ドルの申請費を払うが、ローンの 0.5%
3.75% （その他に費用がかかる場合もある）である保険料は住宅ローンの一部として支払ってもよいし、または一括払いしてもよいようになっています。
住宅ローン金利の決定については、近年の傾向や将来の変動可能性をよく考慮することが必要で、期間を定めて固定することもできるが、市場金利に連動した変動型にすることも可能。尚、Term
と Amortizationを別個のもの
で、前者は交渉により決定した融資条件ごとの有効期間を、後者はローンの返済の全期間を指し、一つの Amortizationの中には同時に或いは異なった時期に複数の
Term が存在しうるということです。購入を希望する住宅を選ぶ前に、貸し手となる金融機関から自分が受けられる住宅ローン融資が幾らまでかを決定してもらうとよいでしょう
(= Pre-Approved Mortgage)。こうして決定されたローン金利は通常 60日間有効で、その間に金利が上昇した場合の利息負担のヘッジにもなります。
・家屋の状態のチェック
売り主に Property Disclosure Statementへの記入を要求し、家屋の状態についての情報をもらいます。自分でも状態をよく調べ、購入する前に修理すべき箇所があるかどうか見極めることが必須。
住宅ローンに修理費を組み入れたり、交渉済みの住宅ローンと同じ金利で修理費支払いのための第
2 のローンを融資してもらうことも可能です。またコンドを購入しようとするときには、特に厳重な注意が必要必要です
:
水漏れコンドーへの対処 :
水漏れコンドー、いわゆる Leaky Condo は、主にバンクーバーやビクトリアなど
BC州の海岸地域に建設された不良集合住宅のことです。建物の内壁と外壁との間に、侵入した雨水などを再び外へ流出させ、風通しを良くして
乾燥させる役目を果たす Rain Screen が設置されていないために、外から入った水がそのまま残って次第に壁全体や隣接構造を浸蝕していく現象が問題の中心となっています。この問題が発見されたら、一刻も早く修理を
施すことが必須で、放っておけばダメージがどんどん大きくなって更に修理が大変になってしまいます。しかし修理には相当の費用がかかることが多く、工事中の生活への支障も甚大。これを援助するために、自分のRRSPからの修理費分の借り入れや、自治会(co-op)や
管理組合 (strata council) を通じて修理費のPST免除を受ける制度などの他、資金拠出が困難な人への特別融資、低所得者への一部減免可能な融資プログラム(RRAP)などが
あります。
具体的には、不動産業者に頼んで管理組合の過去 2年の会議録を入手し、水漏被害などがないかどうか確認、過去
3年間に Condition Assessment が為されたかどうかを尋ね,建設会社及びディベロッパーを確かめ、照会状を請求するなど背景をチェックする他、建物の住人に様子を尋ねたり、建物に軒(overhang)があるかどうか、外壁、窓枠、地下駐車場の天井などに水染みがないかどうか、雨が上がった直後に建物を訪れて屋根などの平らな部分に大きな水たまりがないかどうかなどを自分の目で確かめるとよいでしょう。
CMHC ヴィヴィエン・テイラー氏は「プロに依頼して調査してもらうことを勧めます。プロと言ってもこうした調査を行う公的資格というものは存在しないのですが、不動産インスペクターズ西部協会（電話：588-9274）などの業界団体に連絡すればエンジニアなどの信頼のおけるインスペクターを該当地域ごとに紹介してくれます」と、事前調査の大切さを強調しております。
バンクーバー市内にある CHMC の BC 及びびユーコン地域ビジネス・センターでは、以上の他にも様々な情報を入手することができます。日本語によるサービスは特に行っていませんが、日本人職員がいるため、資料請求などの際にサポートは可能です。
CMHC : 731-5733 400-2600 Granville St. Vancouver BC V6H 3V7
住宅市場の動き :
CMHCが発行する < ハウジング・ナウ > 2000 年 2月号に掲載された BC
州住宅市場の一般統計によると、1999年の新規住宅着工件数は前年比で21.7% 減少し、家族向け集合住宅の減少幅は31%に達しました。しかしCMHCは去る3月
8日、2月のBC州新規住宅着工件数は前年同月比で約 27% 上昇、バンクーバー地域は集合住宅が
24%,一戸建てが 6% 上昇して全体で 19% の伸びをみせたことを発表。消費者心理の弱さと住宅ローン金利の上昇が懸念要因として存在するものの、BC州経済が回復基調を保ち雇用拡大が続けば市場も改善を辿ると予測。
< ハウジング・マーケット・アウトルック > バンクーバー版 1999 年秋号は、中古住宅市場
2000 年も引き続きバンクーバー住宅市場全体の押し上げ要因となっていくことを予測、中古市場全体の予測販売戸数を
2万 4300 戸
として前年比 8% の上昇を見込んでいます。背景は、平均価格の低下と低水準の住宅ローン金利。特にコンドー所有者が一戸建て住宅に買い替える動きが目立っているということです。
1999 年の一戸建住宅の平均価格は前年比 1% 減少して 35万 2800 ドル （同号発行時点における値）。1995
年以来の減少傾向はこれで底を打ち、2000 年には 5% 上昇して37万 ドルになると予測。
賃貸に関しては、住宅価格 * 住宅ローンの上昇に伴い メトロ・バンクーバー地域のアパートの空室率は今年
2.3% 減少すると予測、売り手市場が続く見込み。< レンタル・マーケット・リポート
> バンクーバー版 1999 年号より）。
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